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【疫后楼市】合心意就要下手了槟未来屋价恐破50万

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国内房市经疫情一番洗礼,无论发展商还是投资者都变得更谨慎。疫后购屋需求大幅回升,但却逢涨价潮,让部分原本打算推出新计划的发展商暂时按兵不动。发展商直指,因百物涨价及人工短缺等综合因素,槟州未来将很难找到30万令吉的房屋,多数房价恐在50万令吉或以上。

 

疫情期间房市低迷,槟州过去2年几乎没有看到新楼盘的推出。苦等2年疫情寒冬终于看到一丝曙光,国门重开,经济重启,但却出现了涨价潮。

 

大马房地产商公会槟州分会主席陈汉明说,疫后经济复甦,所有需求大幅回升,他原本也看好房产市场,很多发展商也有意在今年推出许多新项目,但却面对涨价潮,让部分新项目暂时被搁置。

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大马房地产商公会槟州分会主席陈汉明

建筑原料价格上涨

“房产市场目前还不明朗,主要因为建筑原料的价格上涨非常不稳定,同时也有很多东西卡在供应链瓶颈,所以要等到建筑材料物价稳定之后,发展商才会开始新一轮的销售,到时价格方面或许会稍微调高约5至10%。 ”

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人力需求将被满足

他接受光明日报专访时说,疫情带来的影响,如百物涨价及人工短缺等综合因素,未来在槟州将很难再找到30万令吉的房屋,市面上的房屋或在50万令吉或以上。

“发展商将根据市场走势调涨价格,未来民众不可能以去年或前年价格买到现在的房子。”

他说,疫情期间边境封锁造成外劳短缺,当时房产兴建也放缓,对外劳需求没这麽高,所以承包商及工友都转向建造厂房赶工,但随著国门开放,外籍劳工也重新被引进,所以他相信建筑业的人力需求可以被满足。

被询及政府所实施的1500令吉最低薪金制会否影响建筑业,他说,目前连普通不熟练的工友月薪都已超过上述数额,该政策不会对建筑业产生很大的影响,但散工则另当别论。

“无论是选择太多或尚对购屋持观望态度的民众,在现今百物价格上涨,加上建筑工友短缺,不要持有等屋价下降的心态,如果看见合意的房屋,就要购买了。”

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投资者等利好消息

他预料未来的房市是购屋者市场(buyers’ market),但经过疫情的洗礼后,购屋者会特别小心,会在货比三家后才出手。

他提及,房产可说是目前最稳妥的投资,投资者目前持有观望态度,他们或是等待国际发展趋势,一旦有出现利好的消息,他们肯定也会再次入场。

房屋设计改变 居家办公两宜

因疫情而催生的居家工作或学习模式将改变未来的房屋设计,如今已有发展商开始推出兼具居家办公功能的房屋。

“少数发展商已推出了双钥匙(dual-key)单位,即可作为办公用途,同时还能保有个人隐私和空间。”

“并非所有发展商都会推出双钥匙单位,但未来的屋子设计将会有所改变,尤其让屋内会有个空间办公或学习。”

陈汉明说,因为没有先例,所以始料不及的疫情及行管令让大家开启了居家工作及学习,但也看出了以前发展中在这方面设计的欠缺,而这感觉尤其是在进行视讯会议时,让他更为深刻。

双钥匙保住隐私

“一些职员的家裡空间不允许,导致当他们在打开镜头或麦克风时,就可看见或听见职员家裡的背景‘种种背景与声音’,这也是我们往后在设计房屋方面所需要被顾及的。”

他强调,除了发展商在房屋设计方面的改变外,建筑物周围的基本设施及设备也不可少,其中包括了地区上也需有完善的网络设施,这简直是现代人的基本需求了。

今年首季房产报告 滞销住宅逾3.5万间

根据隶属财政部的国家产业资讯中心(NAPIC)发佈的《2022年首季房产报告》,全国滞销住宅房产有3万5592间,比2021年同期多了8124间。

当中低于30万令吉的有1万零158间(28.5%),30万至50万令吉的有1万零501间(29.5%),50万至100万令吉的有1万零227间(28.7%),超过100万的则有4706间(13.2%)。

在槟城方面,滞销单位从2020年的3043间,增加到2022年首季的5816间。

全国滞销房产 柔槟雪排前三

在2022年首季度的总价值逾220亿4500万令吉的滞销房产中,超过一半是高楼型房屋,滞销数量达2万680间,佔所有滞销房产的58.1%;接著是排屋,有7404间,佔20.8%;其他类型的房产则有7505间,佔21.1%。

全国滞销住宅房产最多的三个州属分别是柔佛、槟城及雪兰莪。

根据NAPIC的定义,在拿到完工及落成证(CCC)9个月后仍卖不出的产业,就会被归类为滞销产业(overhang)。

在疫情期间,除了2021年全国各类住宅房产交易中位价(Median Price)是31万令吉外,2020年及2022年首季度的全国各类住宅房产交易中位价是在29万5000令吉中。

槟州在疫情期间的各类住宅房产交易中位价则是稍有起落,在2020年的中位价是28万5000令吉,2021年上升至31万7000令吉,而在2022年首季度则稍微下滑至31万3000令吉。

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工业发展带动 挽救滞销房产

疫情期间,槟州滞销新宅数量常排在全国前几名,陈汉明相信在疫情趋缓后,有关情况会有所改善,原因除了是早前中美贸易战导致外资纷纷到槟设厂外,疫情爆发并没有重创工业,反而让需求有增无减,比如峇都交湾工业园更摇身一变成为工业市场的“新宠”。

据他了解,峇都交湾工业园的工业土地至今已所剩无几,州政府也有意把工业园拓展至威北地区,所以他预计未来那些靠近工业区的房产将会非常蓬勃,尤其靠近威北地区的范围。

“随著很多投资者在槟设厂,这无疑将提高就业机会,届时将能带动工厂附近的屋业,相信能改善槟州滞销房产的情况。”

不过,他说,上述情况不会是一夜之间发生,因有些工厂还在如火如荼赶工建设中,等到其中一些工厂在明年建竣及运作后,或许在明年第三或第四季度,才会看到民众对房产的高需求。

买屋卡在贷款 金融业应调整

陈汉明提及,政府在疫情期间推动了拥屋运动(HOC),很多滞销的单位都是在豁免印花税的措施下成功被出售。

“槟州政府也推出属于槟州的拥屋运动,如政府减低徵收合规费(compliance cost)及增加有利的开发条件,如容积率(plot ratio)及密度等。”

他说,虽然联邦政府的拥屋运动在去年12月31日已停止了,但槟州的拥屋运动的期限是到今年12月31日。

槟拥屋运动至年杪

“政府所推出的拥屋运动其实是值得被鼓励的,但很多时候购屋者是因为贷款被拒所以无法实现买房的梦想或错过了买房的机会,所以我认为,金融业在这方面应该做出伸缩性的调整。”

他解释说,普遍上房产价格在每约10年会翻倍增长,而房贷期限最少也是15年至25年,这对银行业者来说,所有的房产贷款大多都是有赚无亏的。

“如银行业者能给予购屋者更高的贷款幅度,对双方而言可谓是双赢的,除了是购屋者能有其屋,银行业者也有生意做,在刺激经济方面也能产生有利因素。”