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2021年上半年马来西亚房地产市场回顾和展望

不知不觉2021年的上半年已经快要结束了,这半年期间发生了许多事情,包括大马政府宣布国家进入紧急状态、国内实施了MCO 2.0和3.0两次的全面封锁,以及政府在2月份开始进行大规模的疫苗接种计划等等。这些政策与发展对马来西亚房地产市场究竟造成了什么样的影响?让我们一起来看看!

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2020年爆发的新冠病毒(COVID-19)疫情在世界各地肆虐,连马来西亚也无法幸免。

在2021年,这场严重影响人们生活与性命、并且重挫全球经济的疫病仍在持续蔓延,而马来西亚各地在2021年上半年也出现疫情升温的迹象。

马来西亚的新冠疫情在2021年1月开始恶化,确诊病例不断突破高峰,迫使大马政府在1月11日至3月4日期间再度落实“行动管制令2.0”(MCO 2.0)以阻断病毒传播链。

在2021年6月1日开始,大马更进入了“行动管制令3.0”(MCO 3.0),为各行各业带来了又一次的冲击。

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面对这么多轮的封锁措施,马来西亚的经济和商业活动皆受到影响,房地产市场也不例外。

究竟我国房地产市场在2021年上半年的表现如何?到了下半年是否有转机呢?现在就让我们一起来一探究竟吧!

2021年上半年马来西亚房地产市场5大趋势回顾:

趋势1:2021年第一季住宅房地产量价按季齐跌

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NAPIC数据显示,2021年第二季度的住宅房产成交量共有3万9742间单位,较2020年第二季的2万8284间上涨了40.51%。而相比2021年第一季的5万2275间单位,则是下跌23.98%。

成交价值方面,住宅房产在2021年第二季录得RM148.75亿的交易额,对比2020年第二季的RM100.19亿增加了48.37%。相比2021年首季的住宅成交价值RM196.35亿,则是减少24.24%。

趋势2:马来西亚房价在2021年第二季按季、按年下跌

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随着疫情和封锁对经济带来明显冲击,马来西亚房价在2020年第二季“史无前例”地出现按季和按年下跌的情况。

从NAPIC发布的2021年第二季初步数据可以看到,马来西亚房价指数(MHPI)在2021年第二季录得197.9点,比2021年首季的201.1点减少1.6%,比2020年第二季的200.4点下滑1.2%。

NAPIC在《2021年上半年大马房地产市场报告》(Malaysia Property Market Report First Half Year 2021)中指出,国内的房价增长自2018年以来开始放缓,加上各大地区的房价下跌,进而拖累了全国的房价。

按年来看,吉隆坡KL是国内四个主要的地区中,房价下跌幅度最大的,达5.2%。紧接其后的是按年下跌1.6%的雪兰莪州Selangor和下跌1.5%的槟城Penang。至于柔佛Johor则录得按年上涨2%的房价增长。

在各个类型的房屋方面,只有排屋在2021年第二季写下按年走高0.9%的增长,其他类型的房屋都陷入按年下滑的情况,包括高楼单位(-2.7%)、半独立式(-3.1%)和独立式住宅(-6.1%)。

趋势3:Overhang房屋滞销数量回升

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房产滞销(property overhang)一直是大马房市长久以来所面对的问题,而最新数据显示,我国的住宅滞销情况在2021年第二季出现回升。
 

根据NAPIC报告,截至2021年6月底的滞销住宅单位,从2021年3月底的2万7468间,上升至3万1112间;滞销房屋价值也随之增加,从RM184.8亿提高到RM200.9亿。
 

纵观马来西亚各个州属,滞销情况最严重的是柔佛州Johor,共有6,661间单位滞销。其次是槟城Penang的5,005间,雪兰莪则以3770间排在第3位。

在这当中,多达58.5%或1万8195间滞销单位是高楼住宅(比如flat、apartment、condominium这类公寓);排屋也有7323间或24%的overhang单位;其他类型的滞销住宅则占17.5%,达5594间。

数据表明,房价超过RM500,000的住宅房产是最不受市场青睐的,这个价位的滞销单位多达1万4511间,占整体的46.6%.

 

此外,27.1%或8,439间的滞销单位,是房价RM300,000以下的可负担房屋;而介于RM300,000至RM500,000的中价位屋子,共有8,162间滞销单位,占整体的26.2%。

趋势4:2021年第二季新楼盘数量和买气双双走高

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房地产发展商在2021年第二季推出了10,741间新楼盘单位,比2021年第一季的5919间高出了接近2倍!
 

纵观2021年上半年,发展商推出的新楼盘数量达16,660间,比2020年上半年的25,227间少了34%,比2020年下半年的21,951间少了24.1%。
 

不过,2021年上半年的新楼盘销售达到24.7%,比2020年上半年的12.9%和2020年下半年的17%来得高。
 

在2021年上半年,雪兰莪Selangor是全马最多新房屋楼盘推出的地区,共有4,114间;紧接其后的是吉隆坡Kuala Lumpur(3,651间)和柔佛Johor(2187间)
 

NAPIC在有关报告中指出,2021年上半年的新楼盘销售更高,很可能是因为隔夜政策利率(OPR)处于低水平,加上拥屋计划(Home Ownership Campaign,简称HOC)等优惠措施带来利好,从而刺激了市场的买气。

趋势5:住宅房屋贷款(Home Loan)申请和批准价值增加

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申请房屋贷款是买房过程中的“必经之路”。根据国家银行BNM截至2021年6月底数据,2021年1月至6月期间的住宅房屋贷款申请和批准价值,自2月开始增加后,5月和6月出现下跌的情况,反映了疫情及封锁对马来西亚买房需求的影响。
 

同时,马来西亚银行在这段期间接收到的房贷申请与所批准的房贷价值比例,依然维持在30至40%左右,显示银行在疫情期间依然持续提供贷款给买家。

2021年上半年马来西亚房地产市场回顾总结:

马来西亚房地产市场目前正值疲软期,同时伴随着许多不确定因素,让买家普遍保持观望态度。

不过从另一角度来看,市场淡静表示购房竞争减少,房屋滞销意味着市场有更多选择,而房价低迷更能让买家“淘”到价廉物美的新家。

加上马来西亚政府延长了“拥屋计划”(Home Ownership Campaign,简称HOC)至2021年12月底,让买家享有房价折豁免印花税等的购房优惠 ,帮助节省买房成本。

有鉴于此,目前的房市低迷期对买家来说,特别是低收入群体(B40)中等收入群体(M40),正是难得的买房时机。

2021年下半年马来西亚房地产市场展望:

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虽然未来是无法预测的,但基本上能肯定的一点是:马来西亚房地产市场和整体经济接下来的复苏,都将受到COVID-19新病例数量和施打疫苗的速度影响。
 

只要新冠肺炎疫情受控、疫苗接种人数显著增加,各个经济领域就能重新运作,而消费者的信心和收入也会开始恢复正常,从而推动房地产市场的复苏。
 

而最重要的是,如今在拥屋计划HOC的买房优惠和房价折扣,加上在2025年底前购买的RM500,000及以下房屋能够完全豁免印花税等激励政策的加持下,如今可说是最佳的买房时机

以下是6个马来西亚房地产市场在2021年下半年的走势展望:

1)房市复苏与经济前景紧密相关

大马房地产市场和买家预计在2021年都将保持谨慎和放缓的趋势,复苏程度将取决于国家的经济前景。

不过,目前的银行利息水平处于历史低位,所以预计可以支持经济以及房地产市场的复苏。

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2)COVID-19新病例与疫苗施打有助提振房市

新冠病毒疫苗是抑制COVID-19疫情的重要措施。随着马来西亚自2021年2月24日开始,在全国范围内展开大规模的疫苗接种计划,这将有助提振买家、投资者及商业信心,改善人民情绪并促进整体经济加速复苏,房市有望最早在2021年下半年或2022年缓慢回温

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3)拥屋计划HOC与政府经济配套将继续支撑房市

政府在2020年和2021年推出的各种刺激经济配套,例如延长拥屋计划HOC关怀人民刺激经济配套(PRIHATIN)短期经济复苏计划(PENJANA)保护人民与经济复苏援助配套(PEMULIH),以及2021年马来西亚财政预算案下的激励措施等,将继续支撑马来西亚房地产的发展。

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4)滞销房屋Overhang为买家带来更多更价廉物美的选择

滞销房产(overhang)将为买家带来更多的选择,可趁着房价低位进场寻获价廉物美的房屋。

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5)B40和M40有望迎来更多可负担房屋

在政府提供的各种豁免及优惠政策的激励下,发展商将继续为B40和M40群体建造更多可负担房屋,迎合市场需求。

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6)政局不稳定将打击市场信心

马来西亚国内的政局动荡,可能促使房地产买家和发展商重新评估他们的计划和策略,有者可能会把买房或推出新楼盘的计划延后。

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